Σχεδόν 17.700 αδόµητες ιδιοκτησίες «άλλαξαν χέρια» την τελευταία πενταετία µόνο στο Νότιο Αιγαίο και το Ιόνιο, και από αυτές περισσότερο από το ένα τρίτο στις Κυκλάδες. Τα στοιχεία αυτά δίνουν για πρώτη φορά μια –έστω σχετική– εικόνα της επίδρασης που μπορεί να έχει στη νησιωτική Ελλάδα η δρομολογούμενη από το υπουργείο Περιβάλλοντος «απελευθέρωση» της εκτός σχεδίου δόμησης, με κύριο κριτήριο το πότε πωλήθηκαν τα γεωτεμάχια. Κάτι που αποδεικνύει ότι η αλλαγή που θα φέρει αυτή η ρύθμιση, εφόσον τελικά προωθηθεί, είναι κάθε άλλο παρά αμελητέα.

Προ μηνός το υπουργείο Περιβάλλοντος παρουσίασε στο υπουργικό συμβούλιο σχέδιο νόμου, το σημαντικότερο τμήμα του οποίου αφορά τη δόμηση σε εκτός σχεδίου περιοχές. Σύμφωνα με τη ρύθμιση (τουλάχιστον στη μορφή που παρουσιάστηκε, καθώς το τελικό κείμενο δεν έχει δοθεί ακόμη σε δημόσια διαβούλευση), το υπουργείο πριμοδοτεί τη δόμηση σε δύο κατηγορίες αγροτεμαχίων: σε εκείνα που «δημιουργήθηκαν» έως το 1985 και το 2003 (ο όρος «δημιουργήθηκαν» αναφέρεται στο πότε κατατμήθηκαν για τελευταία φορά) και όσα πωλήθηκαν την τελευταία πενταετία, εφόσον «δημιουργήθηκαν» προ του 1985. Σ’ αυτή τη δεύτερη κατηγορία, το υπουργείο επιτρέπει τη δόμηση με μοναδικό κριτήριο την αρτιότητα, χωρίς δηλαδή να χρειάζεται η οδός με την οποία εφάπτεται το ακίνητο να είναι «αναγνωρισμένη» (αυτός είναι ο γενικός κανόνας από το 2003, δηλαδή εδώ και 20 χρόνια). Ολα αυτά για μια «μεταβατική» περίοδο, μέχρι την κύρωση των τοπικών και ειδικών πολεοδομικών σχεδίων που εκπονούνται αυτή την περίοδο.

Εκτός σχεδίου δόμηση: Ενστάσεις από τους πολεοδόμους

Πόσο σημαντική θα είναι η επίδραση της ρύθμισης; Με άλλα λόγια, πόσοι θα μπορέσουν να χτίσουν; Σ’ αυτή τη φάση το υπουργείο Περιβάλλοντος υποστηρίζει ότι η ρύθμιση θα περιορίσει τις δυνατότητες της εκτός σχεδίου δόμησης (λ.χ. συνεντεύξεις του υπουργού Θόδωρου Σκυλακάκη, «Κ» 26.1.2024), συγκρίνοντας προφανώς με την περίοδο που οι πολεοδομίες εξέδιδαν παράτυπα άδειες (χωρίς «πρόσωπο» σε αναγνωρισμένη οδό). Οσο κι αν αυτό εξυπηρετεί επικοινωνιακά το «αφήγημα» των μηδενικών επιπτώσεων, η ρύθμιση θα έρθει σε μια στιγμή που κατά κοινή ομολογία, μετά τις τελευταίες αποφάσεις του ΣτΕ, η έκδοση αδειών σε εκτός σχεδίου περιοχές έχει «παγώσει». «Μετά την πρόσφατη απόφαση του ΣτΕ για ακίνητο στην Πάτμο, όπου ζητάει να υπάρχει πρόσωπο συγκεκριμένου μήκους σε αναγνωρισμένη νομικά οδό για να θεωρηθεί οποιοδήποτε ακίνητο οικοδομήσιμο, έχουν παραλύσει από τις περισσότερες υπηρεσίες δόμησης οι εκδόσεις οικοδομικών αδειών σε εκτός σχεδίου περιοχές, διότι η χώρα δεν διαθέτει ακόμη νομικά αναγνωρισμένο (με Π.Δ.) οδικό δίκτυο», ανέφερε πέρυσι σε άρθρο του στην «Κ» (10.4.23) ο πρόεδρος του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας, Γιώργος Στασινός.

Γνωρίζει η πολιτεία πόσους θα αφορούν οι ρυθμίσεις της για την εκτός σχεδίου δόμηση; Ως προς την πρώτη κατηγορία, δηλαδή τα οικόπεδα που «δημιουργήθηκαν» έως το 1985 και 2003, μπορούν να υπάρξουν μόνο εκτιμήσεις. Στοιχεία όμως μπορούν να υπάρξουν ως προς τη δεύτερη κατηγορία, δηλαδή τις αγορές αγροτεμαχίων σε εκτός σχεδίου περιοχές την τελευταία πενταετία.

Η «Κ» απευθύνθηκε στο Ελληνικό Κτηματολόγιο, ζητώντας στοιχεία για τις πωλήσεις γεωτεμαχίων (στη νομική ορολογία, οικόπεδα ονομάζονται μόνο όσες ιδιοκτησίες βρίσκονται εντός σχεδίου) χωρίς κτίσμα, από την 1η Ιανουαρίου 2019 έως 31.12.2023 και με αιτία κτήσης την αγορά (δηλαδή όχι γονικές παροχές, κληρονομιές κ.λπ.). Η «Κ» περιόρισε το αίτημά της στις Κυκλάδες, στα Δωδεκάνησα, στην Κρήτη και τα νησιά του Ιονίου, καθώς στις περιοχές αυτές έχει εστιαστεί σε μεγάλο βαθμό τα τελευταία χρόνια το επενδυτικό ενδιαφέρον του real estate. Σύμφωνα λοιπόν με τα στοιχεία του Ελληνικού Κτηματολογίου:

• Στις περιοχές που βρίσκονται σήμερα υπό κτηματογράφηση στις Κυκλάδες πωλήθηκαν το συγκεκριμένο διάστημα 2.745 γεωτεμάχια, ενώ στις περιοχές των Κυκλάδων όπου ήδη έχει ολοκληρωθεί η κτηματογράφηση και λειτουργεί το κτηματολόγιο πωλήθηκαν το ίδιο διάστημα 3.316. Σύνολο Κυκλάδων, 6.061.

• Στα Δωδεκάνησα, στις υπό κτηματογράφηση περιοχές πωλήθηκαν 223 γεωτεμάχια και στις κτηματογραφημένες 362. Σύνολο Δωδεκανήσων, 585.

• Στην Κρήτη, στις υπό κτηματογράφηση περιοχές πωλήθηκαν 2.646 γεωτεμάχια και στις κτηματογραφημένες 4.035. Σύνολο Κρήτης, 6.681.

• Τέλος, στα Ιόνια Nησιά, στις υπό κτηματογράφηση περιοχές πωλήθηκαν 1.370 γεωτεμάχια, ενώ στις κτηματογραφημένες 2.996. Σύνολο Ιονίων, 4.366.

Ως αποτέλεσμα, στο Νότιο Αιγαίο και τα Ιόνια Νησιά πωλήθηκαν την τελευταία πενταετία 17.693 ακίνητα χωρίς κτίσμα. Ο αριθμός αυτός είναι εντυπωσιακός, δεν συνεπάγεται ωστόσο ότι με τη νέα ρύθμιση θα μπορούν να εκδοθούν περίπου 18.000 οικοδομικές άδειες. Κατ’ αρχάς, όπως διευκρινίζει το Ελληνικό Κτηματολόγιο, στα στοιχεία του για τις περιοχές που έχουν ήδη κτηματογραφηθεί περιλαμβάνονται και τα αδόμητα οικόπεδα σε εντός σχεδίου περιοχές, που όσο κι αν είναι περιορισμένα σαν αριθμός (άραγε πόσα αδόμητα οικόπεδα υπάρχουν μέσα στις πρωτεύουσες των Κυκλάδων;) αντιπροσωπεύουν ένα μέρος του συνόλου.

Επιπλέον, τα στοιχεία του κτηματολογίου δεν διαχωρίζουν τα γεωτεμάχια ανάλογα με το πότε «δημιουργήθηκαν», δηλαδή ένα μέρος αυτών μπορεί να έχει προκύψει από κατατμήσεις μετά το 1985.

Πάντως, όπως εξηγεί στην «Κ» διευθυντής πολεοδομίας στις Κυκλάδες με πολλά χρόνια εμπειρίας, τα περισσότερα οικόπεδα είναι παλαιά – κι αυτό γιατί οι κατατμήσεις επιτρέπονται μόνο αν δημιουργούν «άρτια κατά κανόνα» οικόπεδα (δηλαδή καθένα από τα μικρότερα οικόπεδα στα οποία θα χωριστεί ένα μεγάλο θα πρέπει να έχει την ελάχιστη αρτιότητα της κάθε περιοχής και το ελάχιστο «πρόσωπο» σε αναγνωρισμένη οδό). Σε κάθε περίπτωση, όμως, τα στοιχεία του κτηματολογίου επιβεβαιώνουν την τάση την οποία περιγράφουν τα τελευταία χρόνια πολλοί επιστημονικοί φορείς.

«Αλλοίωση»
Η «Κ» έθεσε τα στοιχεία υπόψη δύο ανθρώπων, οι οποίοι έχουν σχέση με το αντικείμενο. Τη Σιφνιά στην καταγωγή, καθηγήτρια του τμήματος Αρχιτεκτόνων του ΑΠΘ, Αλκμήνη Πάκα. Και την –Παριανή στην καταγωγή– Ελισάβετ Παπαζώη, διατελέσασα υφυπουργό ΠΕΧΩΔΕ, υπουργό Αιγαίου και Πολιτισμού και σήμερα μέλος του Δικτύου Πολιτών Πάρου.

«Οι αγοραπωλησίες αδόμητων οικοπέδων αποτελούν μια δυνητική δεξαμενή δόμησης. Μην ξεχνάμε πως αυξήθηκε ο ρυθμός έκδοσης οικοδομικών αδειών στις Κυκλάδες».
«Ας δούμε πρώτα το πεδίο αναφοράς», λέει η κ. Πάκα. «Στις Κυκλάδες, περίπου 6.000 γεωτεμάχια πωλήθηκαν σε έκταση 2.500 τετραγωνικών χιλιομέτρων με πληθυσμό 126.000 ανθρώπων. Περίπου ο ίδιος αριθμός οικοπέδων πωλήθηκε και στην Κρήτη των 8.400 τετραγωνικών χιλιομέτρων και 623.000 κατοίκων. Βλέπουμε λοιπόν ότι αυτό που συμβαίνει την τελευταία πενταετία στις Κυκλάδες έχει βαθιά αλλοιωτική επίδραση. Σε δεύτερο επίπεδο, αυτές οι χιλιάδες αγοραπωλησίες αδόμητων οικοπέδων αποτελούν μια δυνητική δεξαμενή δόμησης. Ας μην ξεχνάμε πως αυξήθηκε ο ρυθμός έκδοσης οικοδομικών αδειών στις Κυκλάδες τα τελευταία χρόνια, από περίπου 900 το 2018 σε 1.200 άδειες το 2022. Οταν αυτοί οι χιλιάδες άνθρωποι ή εταιρείες που αγόρασαν γη τα τελευταία πέντε χρόνια γνωρίζουν ότι για να χτίσουν θα πρέπει να εκδώσουν άδεια μέσα στα επόμενα δύο χρόνια, ειδάλλως ενδέχεται να μην μπορούν μετά, δεν θα σπεύσουν άμεσα να το κάνουν;».

Περαιτέρω, οι περίπου 18.000 αγοραπωλησίες αδόμητης γης στα νησιά την τελευταία πενταετία υποδεικνύουν μια αλλαγή, που ξεπερνάει το επίπεδο της δόμησης. «Οι Κυκλάδες, όπως και τα Δωδεκάνησα, έχουν μια ενοποιητική ταυτότητα στην Ιστορία και στον πολιτισμό, αλλά ταυτόχρονα συγκροτούνται από έναν ελάχιστο, κατατμημένο σε λίγα μεγάλα και πολλά μικρά νησιά χώρο, που το καθένα έχει μια ιδιοπροσωπία. Αυτή η ταυτότητα βρίσκεται ήδη σε κίνδυνο να αλλοιωθεί για πάντα στο όνομα του τουρισμού. Αλήθεια, θα σκεφτόταν κανείς στα λιβάδια της Προβηγγίας ή στο τοπίο της Τοσκάνης να επιτραπεί να χτίζεται ένα σπίτι σε κάθε 4 στρέμματα;».

Τα πολεοδομικά σχέδια
Η γενικότερη φάση, στην οποία θα έρθει η επίμαχη ρύθμιση, δεν αφήνει πολλά περιθώρια αισιοδοξίας. «Κατ’ αρχάς δεν ξέρουμε τι θα προκύψει από τα πολεοδομικά σχέδια – πολλά δεν έχουν ακόμη ανατεθεί ή έχουν μόλις ανατεθεί και θα πρέπει να έχουν ολοκληρωθεί μέχρι το τέλος του 2025, δηλαδή σε ελάχιστο χρόνο. Οι ειδικές περιβαλλοντικές μελέτες για τις περιοχές Natura 2000 έχουν “παγώσει”, αντί να είναι ήδη έτοιμες και να ενσωματωθούν στα πολεοδομικά σχέδια. Δεν υπάρχει καμιά προστατευτική δικλίδα: το χωροταξικό του Νοτίου Αιγαίου είναι το μόνο από τα περιφερειακά πλαίσια που δεν έχει κυρωθεί, ενώ δεν υπάρχει ούτε χωροταξικό πλαίσιο για τον τουρισμό. Σιχαίνομαι τις θεωρίες συνωμοσίας, αλλά πίστευα ότι ο κ. Σκυλακάκης θα προχωρούσε σε αναστολή δόμησης στα μικρά νησιά, εφόσον δεν υπάρχει ούτε υπερκείμενος ούτε υποκείμενος πολεοδομικός σχεδιασμός. Οχι μόνο δεν δόθηκε αναστολή, αλλά αντίθετα η κυβέρνηση εφαρμόζει μια καθαρή πολιτική lessez-faire: τα αφήνω όλα στην τύχη τους κι όπως τα φέρει η αγορά, για να μην οξύνω τις αντιθέσεις».

«Οταν το μεγαλύτερο μοναστήρι στις Κυκλάδες είναι 1.000 τ.μ., είναι δυνατόν να δίνουμε άδειες για ξενοδοχειακά συγκροτήματα δεκάδων χιλιάδων τετραγωνικών;».

Η εκτίμηση αυτή ενισχύεται από το γεγονός ότι η συζήτηση για την εκτός σχεδίου δόμηση περιορίζεται στην έκδοση μεμονωμένων οικοδομικών αδειών, αλλά αφήνει στο απυρόβλητο τις μεγάλες τουριστικές επενδύσεις. «Η οργανωμένη τουριστική δόμηση, μέσω ειδικών πολεοδομικών σχεδίων, ΕΣΧΑΣΕ και άλλων πολεοδομικών μοντέλων είναι “εκτός κάδρου”, σαν να μη συμβαίνει. Οταν το μεγαλύτερο μοναστήρι στις Κυκλάδες είναι 1.000 τ.μ., είναι δυνατόν να δίνουμε άδειες για ξενοδοχειακά συγκροτήματα δεκάδων χιλιάδων τετραγωνικών, με εκατοντάδες κλίνες, πισίνες και εγκαταστάσεις; Δεν είναι προφανές πόσο εντελώς εκτός κλίμακας είναι όλα αυτά; Το ότι τα χωροθετούμε με κάποια ειδική νομοθεσία δεν τα κάνει λιγότερο επιβαρυντικά σε όλο αυτό που πρέπει πάση θυσία να προστατεύσουμε. Πολύ φοβούμαι ότι οι άνθρωποι που μας κυβερνούν δεν έχουν καμία συναίσθηση. Αυτό που έχουν αφήσει στην τύχη του, έχει ιστορία 4.000 χρόνων. Είναι ένα από τα πιο όμορφα κομμάτια του πλανήτη και θα το χάσουμε πάρα πολύ γρήγορα. Η Σίφνος πριν από 7 χρόνια ήδη δεν έχει καμία σχέση με τη σημερινή Σίφνο. Σε δέκα χρόνια, δεν ξέρω τι θα έχει απομείνει», καταλήγει η κ. Πάκα.

Ερχονται, αγοράζουν, χτίζουν, πωλούν, φεύγουν
«Με στοιχεία του Κτηματολογίου για τις πωλήσεις της τελευταίας πενταετίας επιβεβαιώνεται η εικόνα που γνωρίζουμε για τις Κυκλάδες, αλλά και τα υπόλοιπα νησιά. Οτι υπάρχει μια απόλυτη κυριαρχία του real estate και των διαφόρων τουριστικών επενδύσεων, που δεν έχει σχέση με τη φυσιογνωμία των νησιών μας. Ερχονται, αγοράζουν, χτίζουν, πωλούν, φεύγουν», εκτιμά η Ελισάβετ Παπαζώη. «Ολες αυτές οι χιλιάδες που αγόρασαν ένα οικόπεδο οπουδήποτε στα νησιά, προσδοκούν ότι θα μπορέσουν να το κτίσουν για να το εκμεταλλευτούν.

Εδώ λοιπόν έρχεται ο προβληματισμός μου: πώς γίνεται το υπουργείο Περιβάλλοντος να έχει ξεκινήσει ένα τεράστιο πρόγραμμα για τον πολεοδομικό σχεδιασμό και να θέλει να το ολοκληρώσει μέσα σε δύο χρόνια, χωρίς να υπάρχει περιφερειακό πλαίσιο για τον τουρισμό στο Νότιο Αιγαίο, χωρίς χωροταξικό πλαίσιο για τον τουρισμό, χωρίς χωρικά εστιασμένες μελέτες για τις επιπτώσεις της κλιματικής αλλαγής; Και ταυτόχρονα να προάγει τη δόμηση στην ύπαιθρο, χωρίς να μπορεί να μετρήσει τις επιπτώσεις. Ολα αυτά μας οδηγούν σε ένα συμπέρασμα: ότι η κυβέρνηση θέλει να είναι συνεπής στους λόγους και τις πράξεις της, σύμφωνα με τις οποίες όλη η νησιωτική Ελλάδα είναι ένα οικόπεδο προς αξιοποίηση».

Επιδότηση 40 εκατ.
Και η κ. Παπαζώη παρατηρεί την προνομιακή μεταχείριση των μεγάλων τουριστικών επενδύσεων. «Στην Πάρο, για παράδειγμα, θα γίνει σε έκταση 12 στρεμμάτων στις Κολυμπήθρες μια μεγάλη τουριστική επένδυση η οποία έχει χαρακτηριστεί “στρατηγική” και θα επιδοτηθεί με 40 εκατ. ευρώ από το Ταμείο Ανάκαμψης. Μια τεράστια επέμβαση στο τοπίο, εντελώς εκτός κλίμακας, υποστηρίζεται από την κυβέρνηση με ένα ειδικό πολεοδομικό πλαίσιο και με ευρωπαϊκή χρηματοδότηση. Και όπου το ΣτΕ σταμάτησε τέτοιες επενδύσεις, έρχεται το ΥΠΕΝ να υποσχεθεί ένα νέο προεδρικό διάταγμα με το οποίο οι επενδυτές θα μελετούν οι ίδιοι τη φέρουσα ικανότητα των νησιών και θα αποφασίζουν αν η επένδυσή τους θα την ξεπεράσει. Τραγικά πράγματα. Εύχομαι η κυβέρνηση να καταλάβει, ότι καταστρέφοντας τα νησιά εν τέλει θα καταστραφεί και το τουριστικό τους προϊόν, δηλαδή ο τρόπος επιβίωσης των κατοίκων τους».

Με πληροφορίες από την ιστοσελίδα kathimerini.gr