Ακόμη πιο δύσκολη η μεταβίβαση ακινήτου με νέα εγκύκλιο του ΚΕΑΟ
Με βάση τα σημερινά δεδομένα της Ελληνικής ακίνητης περιουσίας, η οποία έχει απαξιωθεί κατά 500 δις, έρχεται και η εγκύκλιος του ΚΕΑΟ (κέντρο είσπραξης ασφαλιστικών εισφορών) να δυσχεράνει ακόμη περισσότερο τη διαδικασία μεταβίβασης ακινήτου. Κατά αυτόν τον τρόπο, διευκολύνονται οι κατασχέσεις εφόσον ο οφειλέτης δεν δύναται να μεταβιβάσει το ακίνητο του και να προβεί σε μια αγοραπωλησία χωρίς χορήγηση ασφαλιστικής ενημερότητας. Σε κάθε περίπτωση, αν υπάρχει οφειλή μη ρυθμισμένη, η μεταβίβαση του ακινήτου δεν είναι δυνατή, αφού δεν συντρέχει η προϋπόθεση της ασφαλιστικής ενημερότητας.
Η παρούσα εγκύκλιος θεωρείται ένας μοχλός πίεσης και αρωγός ακόμη πιο δυσχερών εξελίξεων στην Ελληνική κτηματαγορά. Παραθέτουμε παρακάτω όλες τις λεπτομέρειες.
Τις δυνατότητες που έχουν οι ασφαλισμένοι με οφειλές σε ταμεία να παίρνουν ασφαλιστική ενημερότητα για μεταβίβαση ακινήτου ή σύσταση εμπράγματου δικαιώματος σε αυτή, προβλέπει εγκύκλιος του Κέντρου Είσπραξης Ασφαλιστικών Εισφορών (ΚΕΑΟ).
Η εγκύκλιος δίνει το δικαίωμα στα ταμεία να μη χορηγούν αποδεικτικό ενημερότητας για μεταβίβαση ακινήτου ή σύσταση εμπράγματου δικαιώματος επ’ αυτού, εφόσον η οφειλή δεν είναι ασφαλισμένη, ακόμα και μετά τη συμμόρφωση του οφειλέτη σε ρύθμιση τμηματικής καταβολής.
Για τη χορήγηση της ασφαλιστικής ενημερότητας διακρίνονται δύο βασικές περιπτώσεις:
- Χορήγηση βεβαίωσης ασφαλιστικής ενημερότητας με διασφάλιση της οφειλής, οπότε από το τίμημα της μεταβίβασης δεν παρακρατείται ποσό.
- Χορήγηση βεβαίωσης οφειλής με παρακράτηση ποσού από το τίμημα και χορήγηση βεβαίωσης οφειλής με παράλληλη διασφάλιση και παρακράτηση ποσού από το τίμημα.
Ενέργειες αρμόδιας περιφερειακής υπηρεσίας ΚΕΑΟ
Η ύπαρξη ή μη επαρκούς διασφάλισης της οφειλής εξετάζεται από την αρμόδια περιφερειακή υπηρεσία ΚΕΑΟ, η οποία χορηγεί κατά περίπτωση σχετική βεβαίωση, για να λαμβάνει γνώση ο συμβολαιογράφος, προκειμένου να προβαίνει στη μεταβίβαση ή μη, καθώς και στην παρακράτηση από το τίμημα.
Υποβολή αίτησης-Δικαιολογητικά
Η διαδικασία έχει, ως εξής: Ο μεταβιβάζων οφειλέτης προσέρχεται στην περιφερειακή υπηρεσία ΚΕΑΟ, προσκομίζοντας υπηρεσιακό σημείωμα από το αρμόδιο υποκατάστημα ΕΦΚΑ και υποβάλλει αίτηση χορήγησης διασφάλισης οφειλής. Η αίτηση του οφειλέτη συνοδεύεται απαραίτητα από τα ακόλουθα δικαιολογητικά: α) Από τη φορολογική διοίκηση: Βεβαίωση οφειλής ή αποδεικτικό φορολογικής ενημερότητας, β) από το συμβολαιογράφο: Σημείωμα με το οποίο θα προσδιορίζεται η αντικειμενική αξία του μεταβιβαζόμενου ακινήτου και το συμφωνηθέν τίμημα. Αν στο υπηρεσιακό σημείωμα αναφέρονται οφειλές που εμπίπτουν στην αρμοδιότητα περισσότερων περιφερειακών υπηρεσιών ΚΕΑΟ, θα πρέπει κάθε μία από αυτές να εξετάζει τη διασφάλιση της οφειλής και να χορηγεί αντίστοιχη βεβαίωση.
Έλεγχος διασφάλισης οφειλής-Χορήγηση βεβαίωσης
Προκειμένου να κριθεί πότε η οφειλή θεωρείται διασφαλισμένη και πότε απαιτείται επιπλέον διασφάλιση αυτής, πρέπει να γίνει διάκριση ανάλογα με το είδος της μεταβίβασης, αν, δηλαδή, πρόκειται για μεταβίβαση ακινήτου ή σύσταση εμπράγματου δικαιώματος επ’ αυτού από επαχθή ή από χαριστική ή αιτία.
-Μεταβίβαση εξ επαχθούς αιτίας
Στις περιπτώσεις μεταβίβασης ακινήτου ή σύστασης εμπραγμάτου δικαιώματος επ’ αυτού εξ επαχθούς αιτίας, δηλαδή έναντι ανταλλάγματος, πρέπει να εξετάζεται το ύψος του τιμήματος σε σχέση αφενός μεν με την αντικειμενική αξία του ακινήτου αφετέρου δε με το ύψος της οφειλής.
Διακρίνονται οι εξής περιπτώσεις:
A. Ποσό οφειλής μικρότερο από το τίμημα.
Στην περίπτωση αυτή, δεν τίθεται θέμα διασφάλισης της οφειλής, ανεξάρτητα αν το τίμημα είναι μικρότερο, ίσο ή μεγαλύτερο από την αντικειμενική αξία του ακινήτου, γιατί στο ΚΕΑΟ θα αποδοθεί μέρος του τιμήματος ίσο με το ποσό που αντιστοιχεί στην οφειλή και αναγράφεται στη βεβαίωση οφειλής. Εν προκειμένω, χορηγείται ένα έντυπο, το οποίο προσκομίζει ο οφειλέτης στην υπηρεσία έκδοσης του υπηρεσιακού σημειώματος, για να παραλάβει τη βεβαίωση οφειλής. Στην περίπτωση όπου οφειλέτης προτιμά τη διασφάλιση της οφειλής, ώστε να καρπωθεί το τίμημα, αντί να παρακρατηθεί αυτό από το συμβολαιογράφο, τότε απαιτείται διασφάλιση ίση με την οφειλή. Εν προκειμένω, χορηγείται ένα έντυπο, το οποίο προσκομίζει ο οφειλέτης στην υπηρεσία έκδοσης του υπηρεσιακού σημειώματος, για να παραλάβει τη βεβαίωση ασφαλιστικής ενημερότητας.
Β) Ποσό οφειλής μεγαλύτερο από το τίμημα.
Αν το ποσό της οφειλής είναι μεγαλύτερο από το τίμημα, πρέπει να γίνει σύγκριση του τιμήματος με την αντικειμενική αξία του ακινήτου. Διακρίνονται δύο περιπτώσεις:
Β.1) Τίμημα ίσο ή μεγαλύτερο από την αντικειμενική αξία. Στην περίπτωση αυτή, δεν απαιτείται επιπλέον διασφάλιση, αφού στη θέση του περιουσιακού στοιχείου που μεταβιβάστηκε, υπεισέρχεται το χρηματικό ποσό που αντιστοιχεί στην αξία του (τουλάχιστον την αντικειμενική), το οποίο αποδίδεται στο ΚΕΑΟ και πιστώνεται στην οφειλή. Εν προκειμένω, χορηγείται ένα έντυπο, το οποίο προσκομίζει ο οφειλέτης στην υπηρεσία έκδοσης του υπηρεσιακού σημειώματος, για να παραλάβει τη βεβαίωση οφειλής. Όπως και στην περίπτωση Α, αν οφειλέτης προτιμά τη διασφάλιση της οφειλής, ώστε να καρπωθεί το τίμημα, αντί να παρακρατηθεί αυτό από το συμβολαιογράφο, τότε απαιτείται διασφάλιση ίση με την οφειλή και χορηγείται το απαραίτητο έντυπο.
Β.2) Τίμημα μικρότερο από την αντικειμενική αξία. Αν το τίμημα υπολείπεται της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου ή του δικαιώματος που συστήνεται επ’ αυτού και δεν εξοφλεί το σύνολο της οφειλής, πρέπει να διασφαλίζεται το επιπλέον του τιμήματος ποσό μέχρι του ύψους της αντικειμενικής αξίας, εφόσον η αντικειμενική αξία υπολείπεται της συνολικής οφειλής. Δηλαδή, το προς διασφάλιση ποσό είναι η διαφορά που προκύπτει από την αφαίρεση του τιμήματος από το ποσό που αντιστοιχεί στην αντικειμενική αξία του ακινήτου. Αντίθετα, αν η αντικειμενική αξία υπερβαίνει τη συνολική οφειλή, πρέπει να διασφαλίζεται το επιπλέον του τιμήματος ποσό μέχρι του ύψους της συν. οφειλής. Δηλαδή, το προς διασφάλιση ποσό είναι η διαφορά που προκύπτει από την αφαίρεση του τιμήματος από τη συνολική οφειλή.
Παραδείγματα
Α. Μεταβιβάζεται από αγοραπωλησία ακίνητο αντικειμενικής αξία 70.000 ευρώ, με τίμημα 40.000 ευρώ κι ο μεταβιβάζων οφειλέτης έχει συνολική οφειλή 90.000 ευρώ. Απαιτείται διασφάλιση, ύψους 30.000 ευρώ, δηλαδή ίση με τη διαφορά μεταξύ τιμήματος και αντικειμενικής, αφού η αντικειμενική αξία είναι μικρότερη της οφειλής.
Β. Μεταβιβάζεται από αγοραπωλησία ακίνητο αντικειμενικής αξίας 60.000 ευρώ, με τίμημα 35.000 ευρώ κι ο μεταβιβάζων οφειλέτης έχει συνολική οφειλή 50.000 ευρώ. Απαιτείται διασφάλιση, ύψους 15.000 ευρώ, δηλαδή ίση με τη διαφορά μεταξύ τιμήματος και οφειλής, αφού η συνολική οφειλή είναι μικρότερη της αντικειμενικής αξίας. Και στις δύο περιπτώσεις, χορηγείται το αναγκαίο έντυπο, το οποίο προσκομίζει ο οφειλέτης στην υπηρεσία έκδοσης του υπηρεσιακού σημειώματος, για να παραλάβει τη βεβαίωση οφειλής.
-Μεταβίβαση από χαριστική αιτία
Στην περίπτωση της μεταβίβασης ακινήτου ή της σύστασης εμπράγματου δικαιώματος επ’ αυτού από χαριστική αιτία, δηλαδή χωρίς τίμημα (π.χ. γονική παροχή ή δωρεά), εάν ο μεταβιβάζων οφείλει κι έχει ρυθμισμένη οφειλή, δεν χορηγείται αποδεικτικό ενημερότητας, εφόσον η οφειλή δεν είναι διασφαλισμένη. Για να πραγματοποιηθεί η μεταβίβαση, πρέπει να διασφαλίζεται το ποσό που αντιστοιχεί στην αντικειμενική αξία του ακινήτου.
Τρόποι διασφάλισης της οφειλής
Ενδεικτικά, η διασφάλιση της οφειλής συνίσταται:
– Σε προσκόμιση εγγυητικής επιστολής τράπεζας για όλο το διάστημα της ρύθμισης και για ποσό τουλάχιστον ίσο με την αντικειμενική αξία του ακινήτου που μεταβιβάζεται ή με το επιπλέον του τιμήματος ποσού μέχρι του ύψους της αντικειμενικής αξίας, αν το τίμημα είναι μικρότερο από την αντικειμενική αξία.
– Σε εγγραφή υποθήκης επί άλλου ακινήτου ελευθέρου βαρών αντικειμενικής αξίας τουλάχιστον ίσης είτε με την αντικειμενική αξία του ακινήτου που μεταβιβάζεται είτε με το επιπλέον του τιμήματος ποσού μέχρι του ύψους της αντικειμενικής αξίας, αν το τίμημα είναι μικρότερο από την αντικειμενική αξία ή μέχρι του ύψους της οφειλής, όπου απαιτείται.
– Σε κατάσχεση (είτε ήδη επιβληθείσα είτε μελλοντική) άλλου ακινήτου ελευθέρου βαρών με αντικειμενική αξία τουλάχιστον ίση με τη συνολική οφειλή, κατά την κρίση της υπηρεσίας. Η κατάσχεση μπορεί να θεωρηθεί ότι διασφαλίζει την οφειλή στις περιπτώσεις που αυτή δεν είναι πολύ μεγάλη (ενδεικτικά μέχρι 70.000 ευρώ και πάντα κατά την κρίση της υπηρεσίας).
– Ειδικά, στην περίπτωση μεταβίβασης ακινήτου ή σύστασης εμπραγμάτου δικαιώματος επ’ αυτού χωρίς τίμημα, όπως δωρεά ακινήτου, διασφάλιση συνιστά και η αναδοχή του χρέους από το πρόσωπο στο οποίο μεταβιβάζεται το ακίνητο. Τα έξοδα διοικητικής εκτέλεσης τα οποία θα προκύψουν από τη διασφάλιση της οφειλής, σε κάθε περίπτωση, βαρύνουν τον οφειλέτη και προεξοφλούνται από τον ίδιο, πριν τη χορήγηση της βεβαίωσης διασφάλισης οφειλής.
Μεταβίβαση κατασχεμένου ακινήτου
Τα ανωτέρω περί διασφάλισης οφειλής δεν ισχύουν στην περίπτωση μεταβίβασης ήδη κατασχεμένων από τις περιφερειακές υπηρεσίες ΚΕΑΟ ακινήτων, πριν τη χορήγηση αιτιολογημένης άρσης, (λόγω εξόφλησης, μεταφοράς κατάσχεσης, κλπ).
Ρύθμιση οφειλής
Διευκρινίζεται ότι η διασφάλιση της οφειλής εξετάζεται μόνο στην περίπτωση που ο οφειλέτης έχει προβεί σε ρύθμιση του συνόλου των οφειλών του. Ειδικότερα, εφόσον διαπιστωθεί ότι ο μεταβιβάζων οφειλέτης έχει οφειλές προερχόμενες και από τους τέως ασφαλιστικούς φορείς ΟΑΕΕ, ΟΓΑ, κλπ, πλην των αναγραφόμενων στο υπηρεσιακό σημείωμα, θα πρέπει να λαμβάνονται υπ’ όψιν κατά τον έλεγχο περί διασφάλισης οφειλής από την περιφερειακή υπηρεσία ΚΕΑΟ, ούτως ώστε να χορηγείται το αντίστοιχο υπόδειγμα βεβαίωσης, εφόσον υπαχθούν πρώτα σε καθεστώς ρύθμισης.
Σε κάθε περίπτωση, αν υπάρχει οφειλή μη ρυθμισμένη, η μεταβίβαση του ακινήτου δεν είναι δυνατή, αφού δεν συντρέχει η προϋπόθεση της ασφαλιστικής ενημερότητας. Αυτονόητο είναι ότι στην τελευταία αυτή περίπτωση η οφειλή δεν είναι ούτε μπορεί να θεωρηθεί διασφαλισμένη.
Τα υποδείγματα βεβαιώσεων του παραρτήματος αφορούν σε ένα κάθε φορά ΑΜΟ. Κατά συνέπεια, χορηγούνται από τις περιφερειακές υπηρεσίες ΚΕΑΟ ξεχωριστές βεβαιώσεις για κάθε αναγραφόμενο στο υπηρεσιακό σημείωμα ΑΜΟ. Για το λόγο αυτό, η αρμόδια υπηρεσία για τη χορήγηση της βεβαίωσης οφειλής ή βεβαίωσης ασφαλιστικής ενημερότητας θα πρέπει να ελέγχει, αν ο μεταβιβάζων οφειλέτης έχει προσκομίσει το σύνολο των απαιτούμενων βεβαιώσεων.
Διάρκεια ισχύος βεβαιώσεων-υπηρεσιακού σημειώματος
Η διάρκεια ισχύος των βεβαιώσεων λήγει στο τέλος του μήνα έκδοσής τους. Κατά συνέπεια, η αρμόδια υπηρεσία για τη χορήγηση της βεβαίωσης οφειλής ή βεβαίωσης ασφαλιστικής ενημερότητας θα πρέπει να ελέγχει, αν ο μεταβιβάζων οφειλέτης προσκομίζει βεβαιώσεις σε ισχύ και να μην προβαίνει σε περαιτέρω ενέργειες, εφόσον έχει παρέλθει ο μήνας έκδοσής τους.
