Μικρό καλάθι θα πρέπει να κρατήσουν όσοι ποντάρουν στο άνοιγμα των «κενών ακινήτων» προκειμένου να λύσουν το στεγαστικό τους πρόβλημα. Η λεπτομερής ανάλυση των δεδομένων που συγκέντρωσε η Ελληνική Στατιστική Αρχή κατά την πρόσφατη διαδικασία απογραφής πληθυσμού και κατοικιών, υπολογίζει σε 793.884 τα κλειστά ακίνητα. Από αυτά όμως, μόνο τα 406.859 είναι διαθέσιμα για ενοικίαση και άλλα 59.530 πωλούνται. Επίσης, και αυτά είναι διάσπαρτα σε ολόκληρη τη χώρα. Στην Αττική, για παράδειγμα, όπου εντοπίζεται το μεγάλο πρόβλημα στέγασης, όλες μαζί οι κενές κατοικίες είναι μόλις 255.298 και από αυτές, διαθέσιμες για ενοικίαση ή πώληση είναι οι 151.945.
Εχει όμως σημασία και το πού βρίσκονται. Τουλάχιστον οι μισές είναι στον κεντρικό τομέα της Αθήνας. Οποιος περιμένει ότι θα βρει ένα κενό διαμέρισμα στα βόρεια προάστια, τότε θα πρέπει να γνωρίζει ότι όλο το σύνολο είναι (και μάλιστα με τα δεδομένα του 2021 που έγινε η απογραφή) λιγότερα από 11.150. Στα περίπου 15.528 ακίνητα ανέρχεται η διαθεσιμότητα στα νότια προάστια και στα μόλις 9.188 στα ανατολικά. Και το κυριότερο; Μιλάμε κατά κύριο λόγο για πολύ παλαιά ακίνητα τα οποία χρήζουν εκτεταμένων επισκευών προκειμένου να επανέλθουν στην αγορά. Εντυπωσιακό το ακόλουθο στατιστικό εύρημα: από τις 6,6 εκατ. κατοικίες που κατέγραψε η απογραφή στο σύνολο της χώρας, μόλις… 27.754 είναι αυτές που χτίστηκαν μετά το 2016 και δεν χρησιμοποιούνται ως κύριες κατοικίες. Αυτό δεν σημαίνει απαραίτητα ότι είναι και κενές καθώς στην κατάταξη η ΕΛΣΤΑΤ ενσωματώνει και τις δευτερεύουσες κατοικίες αλλά και τα εξοχικά.
Συμπέρασμα: Οι διαθέσιμες για ενοικίαση κενές κατοικίες ανά την επικράτεια είναι σαφώς λιγότερες σε σχέση με αυτό που αποτυπώνει το αρχικό εντυπωσιακό μέγεθος των 793.884, είναι παλαιές στη συντριπτική τους πλειοψηφία αλλά και διάσπαρτες σε ολόκληρη την ελληνική επικράτεια. Το γεγονός ότι αυτά τα στοιχεία έχουν συλλεγεί το 2021, εντείνει ακόμη περισσότερο τον προβληματισμό καθώς έχουν μεσολαβήσει τρία χρόνια όξυνσης του στεγαστικού προβλήματος αλλά και αύξησης των τιμών των ακινήτων και των ενοικίων, κάτι που ασφαλώς και αποτέλεσε κίνητρο για τους ιδιοκτήτες των κλειστών διαμερισμάτων να τα ρίξουν ξανά στην αγορά. Αυτό σημαίνει ότι παρά τα ισχυρά οικονομικά και φορολογικά κίνητρα που ανακοίνωσε η κυβέρνηση για να τονώσει τη διαδικασία του… ανοίγματος, δύσκολα θα υπάρξει ανταπόκριση από περισσότερους από 9.000-10.000 ιδιοκτήτες μέσα στο επόμενο 14μηνο, περίοδο κατά την οποία ουσιαστικά θα παραμένουν τα κίνητρα σε ισχύ.
Τα συναρμόδια υπουργεία Οικονομικών και Οικογένειας έχουν ήδη στη διάθεσή τους δύο στατιστικά ευρήματα που αποτυπώνουν το περιορισμένο ενδιαφέρον:
1. Το πρώτο προέρχεται από τα στοιχεία της ΑΑΔΕ η οποία μετράει τα κλειστά ακίνητα (για την ακρίβεια τα δικαιώματα επί κλειστών ακινήτων τα οποία και υπολογίζονται σε περίπου ένα εκατομμύριο). Από το σύνολο των κενών ακινήτων του 2022, μόλις 6.000-7.000 μπήκαν και πάλι στην αγορά κατά τη διάρκεια της περυσινής χρονιάς. Αυτό αποτυπώνει και τον… συνήθη ρυθμό, χωρίς δηλαδή κάποια κίνητρα.
2. Το δεύτερο πηγάζει από την υλοποίηση της πρώτης φάσης του προγράμματος «Ανακαινίζω – Νοικιάζω». Στο οικονομικό κίνητρο της επιδότησης των 4.000 ευρώ για επισκευές της τάξεως των 10.000 ευρώ, ανταποκρίθηκαν λιγότεροι από 1.000 ιδιοκτήτες ανά την ελληνική επικράτεια.
Πολλά ακίνητα έχουν περάσει στην κυριότητα των τραπεζών λόγω χρεών ή έχουν μπλεγμένο ιδιοκτησιακό καθεστώς, με αποτέλεσμα να μην μπορούν να ληφθούν αποφάσεις.
Τώρα, στην εξίσωση μπαίνει η 3ετής απαλλαγή φόρου (ισχύει για τα κενά ακίνητα επί τουλάχιστον τρία χρόνια, κάτι που προκάλεσε τις αντιδράσεις των ιδιοκτητών) αλλά και η αυξημένη επιδότηση που μπορεί να φτάσει και στα 8.000 ευρώ αν γίνουν εργασίες αναβάθμισης 13.330 ευρώ. Και τα δύο είναι ισχυρά οικονομικά κίνητρα αλλά… συγκρούονται με την πραγματικότητα της διαθεσιμότητας. Επίσης, τα χρονικά περιθώρια είναι συγκεκριμένα: για να ισχύσει το φορολογικό κίνητρο της απαλλαγής, θα πρέπει να υπογραφεί μισθωτήριο συμβόλαιο μέχρι το τέλος του 2025, ενώ για να πάρει κάποιος την επιδότηση των 8.000 ευρώ θα πρέπει να υπάρχουν διαθέσιμοι πόροι. Το υπουργείο Οικογένειας διπλασίασε την επιδότηση αλλά το συνολικό διαθέσιμο κονδύλι δεν αυξήθηκε, κάτι που σημαίνει ότι θα περιοριστεί ο αριθμός των τελικών δικαιούχων.
Η απογραφή της ΕΛΣΤΑΤ αποτυπώνει συγκεκριμένους αριθμούς αλλά κεντρικό ρόλο παίζουν και τα ποιοτικά στοιχεία. Χαρακτηριστικό παράδειγμα, το ιδιοκτησιακό καθεστώς. Προφανώς αναξιοποίητα ακίνητα έχουν περάσει στην κυριότητα των τραπεζών λόγω χρεών, έχουν μπλεγμένο ιδιοκτησιακό καθεστώς ύστερα από αλλεπάλληλες κληρονομιές με αποτέλεσμα να μην μπορούν να ληφθούν αποφάσεις, ή έχουν υποστεί πολύ μεγάλες φθορές με το πέρασμα του χρόνου. Είναι ενδεικτικό ότι στην Αττική, εκτός από τις 130.503 κενές κατοικίες που δίδονται για ενοικίαση και τις 21.442 στις οποίες έχει κρεμαστεί πωλητήριο, υπάρχουν άλλες 103.355 οι οποίες παραμένουν κλειστές για… άλλο λόγο. Συνολικά στη χώρα, από τις 793.884 κενές κατοικίες οι κλειστές για «άλλο λόγο» κατοικίες (αυτές δηλαδή που δεν προσφέρονται ούτε για πώληση ούτε για ενοικίαση) είναι 327.495.
Ανω των 25 ετών
Η Ελληνική Στατιστική Αρχή έχει ορίσει ως κενές τις κατοικίες οι οποίες δεν χρησιμοποιούνται ως κύριες, κάτι που σημαίνει ότι χρησιμοποιούνται για 12 μήνες τον χρόνο. Για μικρότερο χρονικό διάστημα χρησιμοποιούνται τα εξοχικά, οι δευτερεύουσες κατοικίες και φυσικά οι κατοικίες που δεν αξιοποιούνται καθόλου. Ολες αυτές αθροίζουν ένα σύνολο 2,277 εκατ. κατοικιών. Από αυτές, οι 1.959.694, δηλαδή το 86%, έχουν χτιστεί πριν από το 2000, κάτι που σημαίνει ότι έχουν ήδη συμπληρωθεί περισσότερα από 25 χρόνια. Περίπου τα μισά «κενά ακίνητα» με τον ορισμό που προαναφέρθηκε είναι χτισμένα από το 1946 μέχρι το 1980, κάτι που σημαίνει ότι δεν αρκεί ένα… βάψιμο για να επιστρέψουν στην αγορά. Επίσης, το πιθανότερο είναι ότι έχουν περάσει από δύο ή και τρεις γενιές, με αποτέλεσμα να υπάρχουν δύο ή και περισσότεροι συνιδιοκτήτες.
Πρόκειται για δύο κρίσιμα ζητήματα. Πρώτον, η ανακαίνιση απαιτεί αυξημένους πόρους. Και δεύτερον, η πολυϊδιοκτησία φέρνει τον ενδιαφερόμενο συνιδιοκτήτη αντιμέτωπο με ένα πολυδαίδαλο πλαίσιο.
